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二手房买卖合同履行中如何保障卖方权益?

来源:  作者:  时间:2017-06-28 17:31


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

原告张力起诉称:原被告经我爱我家房产公司居间就南里小区301室房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后,被告支付定金后便不再履行任何合同义务,原告和中介多次与被告协商未果。原告为改善家庭居住环境,以出卖涉案房屋的房款来购买别处房屋,故在与被告签订购房合同的同时也与第三人签订了购买房屋的合同。被告明知此事,仍然违约,导致原告对第三人违约,给原告造成经济损失,故诉至法院,诉讼请求:1.解除原、被告签订的房屋买卖合同;2.被告向原告支付违约金;3.被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失;4.本案的诉讼费用由被告负担。

 

二、被告辩称

被告胡洋经本院公告传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。

 

三、审理查明

经审理查明:根据原被告双方签订的购房合同中约定,买受方逾期付款的,应按照逾期时间,分别处理:逾期不超过十日,每逾期一日向出售方支付应付款万分之五的违约金,合同继续履行;逾期超过十日,出售方有权以书面通知的方式解除合同,合同解除,买受方应按应付款的20%向出售方支付违约金。任一方不履行或不按约履行导致合同无法继续履行时,违约方向守约方承担该合同总价款20%违约金。原告曾向被告发出《告知函》,通知被告尽快联系原告并配合继续履行合同义务,否则原告将依约追究其违约责任。在该购房合同中约定定金条款及违约金条款中,原告选择适用违约金条款,并向法院提出合同约定的违约金标准过高,请法院酌减。

 

四、北京市石景山区人民法院判决

北京市石景山区人民法院经审理后判决:

(1)解除张力与胡洋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

(2)胡洋向张力支付违约金;

(3)驳回张力的其他诉讼请求。

 

五、北京房地产律师靳双权点评

根据《中华人民共和国合同法》第六十条,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。本案中,原被告签订的购房合同系二人真实意思表示,合法有效。被告经原告及中介方多次沟通,无正当理由拒不履行支付房款及配合办理各项手续的义务,致使该合同无法继续履行,构成根本违约,故原告要求解除购房合同的请求应当得到法院的支持。因二人之间的购房合同中明确约定了违约金条款,而被告的行为违反了合同约定,应当适

用该违约条款,故原告主张被告支付违约金一节应当得到法院的支持,至于违约金数额,法院应当以原告的实际损失为基础,结合该合同的实际履行过程中双方当事人的过错情况,依照公平公正的原则酌定。原告主张被告应赔偿因其违约给原告造成的经济损失一节,由于原告向法院提供的证据并不能证明二者存在直接因果关系,故该主张无法得到法院的支持。

 综上所述,法院的判决是正确的。

 







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