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二手房律师靳双权解析违约金足以弥补各项损失的不再支持购房款利息请求

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-11 16:34


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告王某诉称:王某主张其购买诉争房屋的主要目的是为了给其孩子上宏庙小学,故双方在补充协议第九条明确约定诉争房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用,否则孙某应承担违约责任,但孙某隐瞒了诉争房屋学区名额于2013年被占用的情况,孙某构成违约,应按照合同约定承担违约责任。

 

  请求判决1.解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及项下协议;2.孙某返还王某购房款560万元及同期银行贷款利息损失(从起诉日到实际返还之日);3.孙某向王某支付违约金1936000元;4.孙某赔偿王某支付的中介费15万元及同期银行贷款利息损失(从起诉日到实际返还之日);5.孙某赔偿王某保全交纳的担保款560万元的利息(自冻结日到解冻日,按照月息2.5%计算)。6.孙某承担案件诉讼费、保全费。

 

  二、被告辩称

 

  被告孙某辩称,我方在合同履行中不存在违约行为,王某也未提供证据证明孙某给其造成的实际损失,王某系主动解约,其无权主张房屋增值利益,中介费应由其自行承担,王某的其他上诉理由均不能成立。同意解除合同及退还购房款5600000元,不同意王某的其他诉讼请求。孙某另主张双方合同中约定的违约金过高。

 

  三、审理查明

 

  北京市西城区×××102号房屋(以下简称诉争房屋)登记在孙某名下。2016年6月29日,孙某(出售方、甲方)与王某(买受方、乙方)经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定:甲方将诉争房屋出售给乙方,房屋已经设定抵押,抵押权人为:北京宝鑫通典当有限公司,抵押金额为5500000元。甲方应于2016年8月4日前办理房屋抵押注销手续。房屋成交总价为9680000元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金100000元。乙方采取全款方式支付房屋成交总价款。乙方分两次向甲方支付除定金之外的成交总价款。第一次于房屋缴税前一天支付6620000元,资金通过资金存管方式划转。第二次于房屋缴税前一天支付2960000元,资金通过资金监管方式划转。甲方应当在2017年11月30日前将房屋交付给乙方。除不可抗力外,乙方未按合同及补充协议约定时间付款的违约责任:1、逾期在10日之内,合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付房款之日止,乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任。逾期超过10日的,甲方有权单方解除合同,甲方选择解除合同的,乙方应按成交总价的20%向甲方承担违约责任。同日,孙某(甲方)与王某(乙方)签订《装修款补充协议》,约定:甲方出售给乙方的房屋交易总价为9680000元,包含标的房屋配套设施折价款6720000元,甲方出售房屋的过户价格为2960000元。甲乙双方自愿按照过户价格进行纳税登记及权属转移。同日,孙某(甲方)与王某(乙方)签订《补充协议》,约定:因房屋有抵押,甲乙双方协商同意乙方于2016年8月2日支付甲方5900000元,用于解除房屋的抵押,甲方收到钱款后当日必须配合到建委办理上述标的房屋解除抵押手续,并且解除抵押后当时将房产证原件交给我爱我家公司保管。如果甲方不能完成解抵押手续则视为甲方违约,除需在5个工作日内退还乙方已经支付房款外还需再赔偿乙方总房款20%的违约金。如果2016年8月2日乙方未能支付上述钱款,乙方需在2016年8月2日当天支付甲方自2016年7月30日至2016年8月29日所产生的利息及滞纳金150000元。如果乙方到2016年8月16日还未能支付甲方钱款,则视为违约,乙方需在5个工作日内支付甲方房款20%的违约金。乙方于签订合同当天以自行交接的方式支付甲方定金100000元,于房屋办理缴税手续前一天以银行资金托管的方式支付720000元,于房屋办理缴税手续前一天以资金监管的方式支付2960000元。甲乙双方同意甲方于2017年11月30日前将房屋交付给乙方,甲方需将房屋内除古筝以及个人纪念物品外所有家具家电无偿赠送给乙方。甲方承诺标的房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用,否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金。上述合同及补充协议签订当日,王某支付孙某定金100000元。此后,孙某(甲方)与王某(乙方)再次签订《补充协议》,约定:甲乙双方友好协商同意,甲方在乙方支付解押房款5500000元前将位于北京市昌平区×××601号房产的拥有权证件交付给乙方,乙方于完成房屋产权转移登记后当天归还给甲方。2016年8月2日,王某支付孙某购房款5500000元,双方办理诉争房屋的解押手续,但当天未办理完毕。2016年8月5日,诉争房屋的解押手续办理完毕。2016年8月5日晚,孙某告知王某此前有人使用过诉争房屋户籍进入宏庙小学学习。双方就此产生纠纷,导致合同未能正常履行。

 

  另查:一、北京市西城区宏庙小学出具证明:证明2013年有学生使用诉争房屋户籍进入学校学习。二、王某之女王某于2012年8月2日出生。三、2016年7月30日,孙某(甲方)、王某(乙方)、我爱我家公司(丙方)签订《居间服务合同》,约定:丙方为甲乙双方签订房屋买卖合同提供居间服务,乙方支付丙方居间服务费150000元。甲乙任何一方违反房屋买卖合同约定,导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的,丙方不承担责任,且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的,丙方无须退还,如支付居间服务费为守约方,支付方可向违约方追偿该笔费用。合同签订后,王某支付我爱我家公司居间服务费150000元。四、本案审理中,王某申请对诉争房屋采取查封措施并提供了担保,法院于2016年8月9日出具裁定书,对诉争房屋进行了查封。

 

  庭审中,王某主张其购买诉争房屋的主要目的是为了给其孩子上宏庙小学,故双方在补充协议第九条明确约定诉争房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用,否则孙某应承担违约责任,但孙某隐瞒了诉争房屋学区名额于2013年被占用的情况,孙某构成违约,应按照合同约定承担违约责任。孙某对王某的主张不予认可。孙某主张补充协议第九条约定的意思应当是双方签订合同至过户前学区名额未被占用,之前是否占用其无法控制,且学区名额是否占用是西城区教委政策文件决定,不是双方能决定的,该条款无效,而且西城区教委出的规范文件也没有六年一学位的规定,2013年有孩子入学也不会影响王某孩子之后入学,故其并不构成违约。孙某为证明其主张,向法院提交了西城区、丰台区、海淀区、石景山区相关小学入学政策用以证明北京市只有海淀区、石景山区实施六年一学位的政策,西城区与丰台区并未实施该政策。王某主张西城区的教育资源更加稀缺,西城区的入学政策只会比海淀区、石景山区更为严格。

 

  审理中,孙某主张王某未按照补充协议约定于2016年8月2日支付5900000元已构成违约。王某主张2016年8月2日其支付孙某5500000元后,当天未完成解押,双方一致同意解押后再支付剩余的400000元,2016年8月5日解押完成后,其即询问孙某的汇款账号,但孙某未提供,此后孙某告知其诉争房屋学位已被占用,双方发生纠纷,故其未再支付孙某剩余购房款。孙某认可2016年7月1日因解押问题,其同意王某解押完成后再付剩余的400000元,但解押完成后王某并未支付,故王某已构成违约。

 

  王某诉至法院,要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议、要求孙某返还购房款5600000元并支付利息、要求孙某支付违约金1936000元、要求孙某赔偿中介费损失150000元并支付利息、要孙某赔偿因保全交纳的担保费的利息。孙某在2016年11月27日庭审中表示同意解除合同及退还购房款5600000元,不同意王某的其他诉讼请求。孙某另主张双方合同中约定的违约金过高。

 

  四、法院判决:

 

  北京市海淀区人民法院经审理判决如下:

 

  1、确认王某与孙某签订的关于涉诉房屋的房屋买卖合同及补充协议于二〇一六年十一月二十七日解除。

 

  二、自判决生效之日起七日内,孙某退还王某购房款五百六十万元。

 

  三、自判决生效之日起七日内,孙某支付王某违约金一百万元。

 

  四、驳回王某的其他诉讼请求。

 

  五、二手房律师靳双权点评

 

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。王某与孙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法、有效,双方均应按照协议约定履行自己的义务。双方在《补充协议》中明确约定:孙某承诺标的房屋宏庙小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用,否则王某有权向孙某追究标的房屋总价款20%的违约金。对于该条约定,应当作通常的解释,即应当理解为孙某承诺诉争房屋产权转移登记前不存在有人用过诉争房屋的户籍进入宏庙小学学习,导致可能对王某方孩子入学造成影响的情形,否则应承担相应的违约责任。

 

  现查明2013年已经有人使用过诉争房屋的户籍进入宏庙小学学习,王某的孩子于2012年8月出生,正常应在2018年入学,由于北京市各区县的小学入学政策每年不尽相同,目前根本不可能知道2018年宏庙小学的入学政策,但根据孙某提供的证据也可以反映北京市海淀区、石景山区确有六年一学位的政策规定,由于西城区的教育资源稀缺度在北京市处于前列,故不能排除2013年使用诉争房屋户籍入学会对王某孩子2018年入学造成影响的可能性。根据双方的合同约定可以反映王某购买诉争房的主要目的之一即是为了子女进入宏庙小学学习,由于子女入学问题对每个家庭都至关重要,不能苛求王某在对孩子入学造成实质影响后再主张权利,那样产生的后果对每个家庭而言都是难以接受的。孙某作为诉争房屋的产权人,对2013年有人使用诉争房屋户籍入学的情况应当明知,若孙某在与王某签订合同前本着诚实信用的原则告知王某全部真实情况,根本不会产生本案争议。综上所述,孙某签订合同时隐瞒了2013年有人使用诉争房屋户籍入学的情况,违反了双方补充协议的约定,应承担相应的违约责任。

 

  孙某主张双方关于学区学位的约定属于无效的抗辩意见,缺乏依据,不应支持。孙某主张王某未按照补充协议约定于2016年8月2日支付590万元构成违约,但根据双方当庭陈述,双方对于2016年8月2日支付550万元用于解押,剩余40万元于解押后支付达成了一致意见,由于解押后王某即得知2013年有人使用诉争房屋户籍进入宏庙小学学习,双方因此产生争议,此后王某未再支付购房款具有正当理由,并未构成违约。由于孙某违反合同约定构成违约,王某要求解除双方签订的房屋买卖合同,孙某亦同意解除,应当支持。合同解除后,孙某应将收取的购房款560万元退还王某,对王某的此项诉讼请求,应当支持。

 

  孙某构成违约,应承担违约责任,但双方合同中约定的违约金过高,孙某提出异议,应当适当调整,具体数额,根据双方合同的履行程度、已交纳购房款数额、孙某的过错程度、王某的损失等相关因素予以酌定。王某主张的购房款利息实际为王某的相关损失,由于双方在合同中已经约定了违约责任的承担方式,且法院在孙某应承担的违约责任中亦考虑了该项损失,故对王某要求孙某支付购房款利息的诉讼请求不予支持。关于王某要求孙某赔偿居间服务费及利息损失的诉讼请求,由于双方的房屋买卖合同未能正常履行完毕,该部分费用是否确实需要支付或需要支付多少,尚不能确定,王某应向居间方主张权利,在确定确须支付该部分费用的数额后,再向孙某主张权利,对王某的此项诉讼请求,暂不予处理。王某要求孙某支付担保款560万元的利息的诉讼请求,缺乏证据,不应支持。

 





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