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借名买经济适用房案例:借他人名义购买房屋法院判决过户吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-26 16:00


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张某诉称:2004年我的妻子刘某以公积金贷款形式购买1002房屋,上述房屋于2006年交付使用,2007年取得房产证,产权人为刘某。2014年,房屋产权人变更为张某。房屋购买后,借与张某堂弟李某居住使用,现李某另有住房,并已将该房出租,故诉至法院。诉讼请求:1、判令1002房屋;2、诉讼费由李某承担。现我方申请撤回对李某的起诉。

  2、被告辩称并反诉

  李某辩称:不同意张某的诉讼请求。房屋是本人购买,购房过程中,哥哥张某和嫂子刘某一直配合。2014年上半年,刘某还称要将房屋过户至本人名下。同时,我方提起反诉,要求张某、刘某协助办理房屋过户手续,将房屋所有权过户至李某名下。

  二、法院查明

  张某与李某系堂兄弟关系,张某与刘某系夫妻关系。

  2004年12月4日,李某以刘某名义与北京东和伟业房地产开发有限公司(以下简称:东和伟业公司)签订《商品房买卖合同》,购买1002号经济适用房一套,房屋价款458705元。双方认可合同落款处签名为李某所书。

  合同签订后,李某支付房屋首付款98705元。剩余36万元房款,由刘某、张某于2005年2月5日与农行石景山支行、北京市住房贷款担保中心签订《借款合同》,贷款36万元方式支付。现贷款36万元由李某分期还款完毕。庭审中,张某对此予以认可。

  2006年8月10日,东和伟业公司发出《交房通知书》,李某办理了房屋验房入住手续,交纳了物业费、供暖费等费用并领取《入住证》、签订《钥匙存放申请书》。入住时,诉争房屋系毛坯房,由李某对房屋进行装修并居住至今。庭审中,张某认可房屋入住手续为李某办理,并对房屋进行装修。

  2007年7月19日,房屋下发房屋所有权证,并登记房屋所有权人为刘某。后刘某通过区建委挂失原产权证,与张某办理过户手续,将诉争房屋过户至张某名下,张某于2014年9月12日取得房屋所有权登记,房屋性质现为商品房。

  现李某持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中,契税填发日期为2007年6月25日。

  庭审中,张某陈述:2004年初,张某夫妻无房,想改善居住环境,得知涉案房屋是经济适用房,故决定申请。因张某夫妻收入较低,无法支付房款,就与李某协商借款购房。因李某经济条件有限,其建议使用贷款,贷款由李某偿还,待张某夫妻经济条件转好后一次性还清。2005年,张某单位把集体宿舍调大,未着急入住,李某因孩子上学问题提出房屋由其居住,张某予以同意。另,张某、刘某提交2010年11月23日银行业务凭证,载明刘某向李某汇款90万元,并主张50万元偿还李某房款,剩余40万元款项出借给李某。

  李某陈述:1997年1月,本人来京做生意,看到小区售房,后听说经济适用房可以省钱,即向张某夫妇询问,张某夫妇答复可以买。后我购买了房屋,购房手续中所有刘某的签字均系本人所书,手续亦由本人办理。因刘某系公职人员,故使用本人账户炒股,后因股市情况不好,故将款项存放至本人处。对此,李某提供银行对账单,主张2014年2月26日张某收到50万元,2014年1月30日通过同学冯庆福转给张某50万元,后本人又于2014年4月1日和3月12日将50万偿还冯庆福。

  另查明,本案于2015年4月2日立案,审理中张某、刘某将房屋出售给案外人游月海,游月海于2015年7月2日取得房屋所有权证,张某于2015年9月23日申请撤诉,法院于2015年9月25日口头裁定准许张某撤回起诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回李某的反诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据本案查明事实及当事人自认,房屋由李某出资,且自交房居住至今,并持有产权证、购房合同、贷款合同、购房发票、交房通知书、入住证、钥匙存放申请书等相关购房入住手续资料,亦对借名买房进行了合理解释。综合上述情况,法院认为双方符合借名买房行为特点,故双方存在借名买房合同关系。

  庭审中,张某主张双方存在借款关系,但在2004年如此大额款项,双方并无借据、无还款期限等约定,而刘某贷款后又以李某偿还贷款的方式向李某借款的相应主张,显与常理相悖。另,如张某向李某借款购房,则按借款交易习惯,张某作为借款购房人无必要将全部购房手续及贷款合同交与李某。综上,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定:“主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”,现张某主张借款法律关系成立,并未提供有效证据予以证明,故法院对此不予采信。庭审中,张某、刘某、李某分别提供相关银行业务凭证,此与本案借名购房无关,如双方存在债权债务关系,应另行通过法律途径解决。

  原始购房合同系2008年4月11日前签订,根据契税及产权证登记时间计算,房屋在法庭辩论终结前已经具备上市交易条件,且现产权证亦登记房屋性质为商品房,因此双方借名购买经济适用房的行为并未损害国家利益,双方借名购房合同应属有效。

  鉴于张某与李某存在借名买房关系,李某系依据双方有效借名买房合同关系而占有、使用房屋,其依法属于有权占有,且房屋具备上市交易条件,故法院对张某要求腾退房屋的请求不予支持。但张某于诉讼期间在未征得李某同意的情况下恶意将房屋出售给案外人游月海,且已办理房屋所有权转移登记,故现房屋登记所有权人并非张某,法院在本案中对李某要求张某办理过户的请求无法支持,李某可另行通过法律途径解决。





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