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房产律师靳双权:恶意串通,损害第三人利益的,合同无效

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-11 18:06


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告王某甲起诉称:谢大娘是我的母亲。2002年9月20日,谢大娘、董女士共同向被告曹先生购买其名下位于甲市乙区XX路A地的房屋一幢,三方签订了一份《房屋买卖协议》,被告曹先生于2002年9月23日收到购房款时出具了收条。董女士在另案起诉状中已承认其与谢大娘共同出资购买了A地房屋并提交了收条。当时三方虽然没有办理过户登记手续,但A地房屋应属于谢大娘与董女士共有。购房后谢大娘和我及我的兄弟都在该房屋内居住使用。2011年8月,谢大娘去世,A地房屋属谢大娘所有的份额依法由我、大哥、小弟、父亲四人继承所有。我的大哥王某乙已放弃继承并将份额转赠给我所有。因此,A地房屋权属属于我及我小弟、父亲三人与被告董女士共有,对A地房屋没有进行过分割。谢大娘去世后我们继续在该房屋居住使用至今。2016年4月1日,我收到甲市乙区人民法院送达的被告董女士起诉其返还原物(搬出A地房屋)纠纷案的应诉材料,我才知道被告董女士已于2014年8月8日获取了A地房屋的房屋所有权证;并于2014年12月31日取得了土地使用权证。后我到甲市住房保障和房产管理局查询,发现两被告提交给甲市住房保障和房产管理局的变更登记材料《房屋买卖协议》(2002年9月15日),只有两被告的签字,这与A地房屋的真实买卖情况不相符。被告董女士在另案返还原物一案的庭审中承认提交给甲市住房保障和房产管理局的《房屋买卖协议》(2002年9月15日)是在我母亲去世后,其于2014年办理A地房屋变更产权手续时才与被告曹先生签订的。被告董女士明知我是谢大娘的儿子,被告曹先生也明知A地房屋是我母亲谢大娘与被告董女士共同向其购买,并且三方已签订过《房屋买卖协议》了,但被告董女士为了独吞A地房屋而与原屋主曹先生恶意串通,签订了虚假的《房屋买卖协议》(2002年9月15日),损害了我的合法权益。被告董女士以虚报、瞒报、骗取房产权属证书,房屋产权变更手续不合法。所以特请求法院判令:1、确认两被告提交甲市住房保障和房产管理局的《房屋买卖协议》(2009年9月15日)无效;2、确认两被告与谢大娘于2002年9月20日签订的《房屋买卖协议》有效;3、本案诉讼费由两被告承担。

  二、被告辩称

  被告董女士答辩称:落款日期为2002年9月15《房屋买卖协议》是我和曹先生及原告父亲王大叔共同签订的,王大叔把原属于谢大娘享有的房屋份额转让给我抵消了王大叔欠我债务81000元,并且我在房产局办理了房屋过户手续,该合同双方的签字是真实的,内容也是双方及王大叔同意的,只是“2002年9月15日”是倒签日期,实际订立合同的时间是2014年办过户之前签订。我认为,这份合同是对2002年9月20日签订的房屋买卖协议进行变更,两份合同均合法有效。虽然日期是倒签的,这只是形式,倒签时间不影响合同效力。原告诉称的恶意串通,没有事实依据,是经过原告的父亲放弃了本应享有的份额用以抵消了债务。

  被告曹先生答辩称:与被告董女士的答辩意见一致。

  三、法院查明

  谢大娘与王大叔是夫妻关系,夫妻二人有王某乙、王某丙、王某甲三个儿子。谢大娘于2011年8月去世。2002年9月20日,谢大娘、董女士与曹先生签订了一份《房屋买卖协议》(落款日期为2002年9月20日),约定曹先生将其座落于甲市乙区XX路A地的房产出卖给谢大娘、董女士,购房款58000元。同年9月23日,曹先生收到董女士、谢大娘共同支付的购房款58000元,并出具收条一份交董女士收执。此后曹先生将房屋交付给谢大娘、董女士。房屋一直由谢大娘及原告居住,直至谢大娘去世前,双方未就房屋办理过户手续。

  2014年7月2日董女士向房产管理部门申请办理A地房屋所有权转移登记并提交了《房屋买卖协议》(落款日期为2002年9月15日)等有关房屋产权登记资料。同年8月8日,董女士经房产管理部门批准取得房屋所有权证。该证上记载:房屋所有权人董女士,房屋座落甲市乙区XX路A地。2014年12月31日,董女士取得国有土地使用证。该证上记载:土地使用权人董女士,座落甲市乙区XX路A地。为此,董女士于2016年3月23日就该房屋所有权另案提起诉讼要求原告王某甲等人返还原物。2014年,董女士与曹先生签订一份《房屋买卖协议》(落款日期为2002年9月15日),约定曹先生将其座落于甲市乙区XX路A地的房产出卖给董女士,转让价款58000元,所约定的内容与《房屋买卖协议》(落款日期为2002年9月20日)基本一致,买方当事人为董女士。该合同落款日期2002年9月15日是倒签日期,实际签订时间是2014年,签订该合同后被告董女士与被告曹先生之间没有发生任何资金往来,该合同为办理过户手续所需而签订的。

  四、法院判决

  1、谢大娘与被告董女士、曹先生于2002年9月20日签订的《房屋买卖协议》有效;

  2、被告董女士与被告曹先生于2002年9月15日签订的《房屋买卖协议》无效。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:本案中,谢大娘、董女士与曹先生签订的《房屋买卖协议》(落款日期为2002年9月20日),曹先生将A地房屋转让给董女士、谢大娘,董女士、谢大娘已付清购房款,曹先生亦将房屋交付使用,当事人各方对该合同均不持异议,合同内容不违反法律法规规定,依法确认该合同合法有效。谢大娘去世前,双方未就该A地房屋办理过户手续。谢大娘死亡后其法定继承人王大叔、王某甲等人以及董女士仍可以基于该合同关系主张有关权益,可以要求出卖人曹先生配合、协助办理A地房屋过户登记手续。但在原告不知情的情况下董女士与曹先生重新签订一份《房屋买卖协议》(落款日期为2002年9月15日),董女士据此合同申请办理房屋过户手续并经核准将A地房屋房产权属登记在其个人名下。由于《房屋买卖协议》(落款日期为2002年9月15日)签订后未发生实际任何资金交易,除了合同落款日期2002年9月15日为倒签日期、买方当事人由原谢大娘、董女士变更为董女士个人外,合同内容与《房屋买卖协议》(落款日期为2002年9月20日)一致,该合同明显是因谢大娘死亡无法办理过户手续,被告董女士为过户手续所需而签订的,没有发生任何资金交易,并损害了原告的利益。此外,被告董女士提出谢大娘的丈夫王大叔将谢大娘对A地房屋应享有的份额用以抵消其对董女士的债务;王大叔自己有权处分谢大娘对A地房屋应享有的份额。被告曹先生对此亦知情。同时,两被告亦表明倒签合同是在被告董女士、曹先生与王大叔三方共同签订的。原告作为谢大娘的法定继承人并未声明放弃对A地房屋应享有的权益,王大叔未经原告同意无权自行处分其他法定继承人应享有的财产权益。所以谢大娘死亡,有理由相信两被告明知谢大娘有其他的法定继承人,两被告仍倒签订合同将原合同当事人谢大娘、董女士直接变更为董女士个人,董女士依据该合同申请办理过户手续并取得A地房屋权属证书,损害了原告的利益。因此,两被告的行为具有主观上恶意,损害了原告的利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“恶意串通,损害第三人利益的,合同无效”,故依法确认《房屋买卖协议》(落款日期为2002年9月15日)无效。





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